真誠溝通 快樂學(xué)習(xí)

        2011年9月10日，江西財大EMBA總裁班29期的同學(xué)在結(jié)束了國世平老師一天的《資本運(yùn)作》課程后，晚上7：30們齊聚富瑞大酒店12樓會務(wù)中心，開展了第一次學(xué)習(xí)交流活動，會議由班主任簡小琴主持，與會同學(xué)對此次《資本運(yùn)作》課程進(jìn)行了深入的交流和探討，并對當(dāng)前房價和產(chǎn)業(yè)信息等問題進(jìn)行了詳細(xì)的溝通。

一、 預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢

       來自世紀(jì)風(fēng)情實(shí)業(yè)有限公司的總經(jīng)理鄭鍥，從1988年就開始跟進(jìn)中國的土地制度，1992年進(jìn)入房地產(chǎn)、金融行業(yè)工作，其公司開發(fā)的樓盤《世紀(jì)風(fēng)情》也是全省唯一入選“全國最具發(fā)展?jié)摿Φ臉潜P”，有著豐富房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的鄭鍥認(rèn)為國家不可能在短時間內(nèi)極度打壓房地產(chǎn)行業(yè)，理由是：
     （一）城市建設(shè)中的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等都需要大量的財政收入去維持，中央與地方政府存在約12億的財政缺口，需要地方政府自己去增收，而地方政府的主要財政收入來自土地，“土地財政”在短時期內(nèi)不會改變；
     （二）政府通過房產(chǎn)稅增加財政收入、打壓房產(chǎn)的成效甚微。重慶作為今年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收城市，只收到了約4000萬的房產(chǎn)稅，而在南昌，僅《世紀(jì)風(fēng)情》一個樓盤上交的稅收就超過了1.5億。
因此，中央政府與地方政府之間一定會有相應(yīng)的妥協(xié)，短時間內(nèi)不可能對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行過分的打壓，南昌現(xiàn)在的房價均價在7000元/米2，雖然價格略高，但也屬正常水平。談及房價在未來5—10年的走勢時，鄭鍥同學(xué)的看法是：一線城市下降、二線城市穩(wěn)中有降、三線城市有升有降，并存在一定的發(fā)展空間。

       同樣從事房地產(chǎn)行業(yè)的羅志偉同學(xué)也表述了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為房價跟股票一樣，有升有降，是很正常的波動，但房地產(chǎn)的價格是一定會呈上漲趨勢的。以北京為例，6環(huán)以內(nèi)的房價已經(jīng)超過15000元/米2，現(xiàn)在均價還未超過20000元/米2，但在未來達(dá)到3~5萬元/米2是肯定的，因?yàn)橹灰鞘性诎l(fā)展，國家的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，房價也一定會跟著上漲，現(xiàn)在西方發(fā)達(dá)國家的房價都不比中國低。

          而周付貴同學(xué)卻持不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為南昌在下半年到明年期間，房價一定會出現(xiàn)新拐點(diǎn)，房價會下調(diào)。理由是：
        （一）“土地財政”是有限的，不可能無限使用；
        （二）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不能推動整個GDP的增長，社會的發(fā)展還存在很多不確定性。

       二、增加了對資本市場的認(rèn)識。
       房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展也推動著諸如水泥、基建、投資等產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，越來越多的企業(yè)都在尋求更好的突破。通過一天的《資本運(yùn)作》課程學(xué)習(xí)，大家對資本市場有了更深入的了解，但在具體的實(shí)際操作中，還存在很多的疑問，因此，專業(yè)從事這方面工作的董德順同學(xué)給大家補(bǔ)充了更多的專業(yè)知識。

        一般而言，對于股權(quán)融資，企業(yè)的資本運(yùn)營路徑依次是風(fēng)險投資（VC）、私募股權(quán)基金（PE）、IPO（Initial Public Offering:首次公開募股 ）融資、后續(xù)股權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券，最后通過兼并、收購對行業(yè)資源進(jìn)行整合?，F(xiàn)在國家對上市公司的審核非常嚴(yán)格，要看企業(yè)是否擁有持續(xù)盈利的能力。在談及企業(yè)與私募公司公司的接觸，董德順也給同學(xué)們提了個醒，現(xiàn)在社會上的很多私募公司都是皮包公司，一開始就要求企業(yè)交壓金的私募公司不值得考慮，正規(guī)公司會綜合考察兩三百家企業(yè)，只挑選出一兩家有發(fā)展前景的企業(yè)進(jìn)行投資。
同學(xué)們對資本的運(yùn)作產(chǎn)生了濃厚興趣，紛紛陳述各自觀點(diǎn)，表示今后會更加關(guān)注資本市場的發(fā)展。

        三、人脈即財脈，交流促發(fā)展
       真誠溝通，快樂學(xué)習(xí)。通過晚上近兩小時的交流，同學(xué)們不僅增長了課堂之外的知識，還發(fā)現(xiàn)了自身的不足，了解了更多同學(xué)的實(shí)際情況，并提出了很多班級文化建設(shè)意見，增強(qiáng)了同學(xué)之間的情誼。

       來自萍鄉(xiāng)市政協(xié)委員、萍鄉(xiāng)市書法協(xié)會副會長——胡迪同學(xué)當(dāng)晚更是即興提詩一首《從現(xiàn)在開始重新規(guī)劃》，將此次的交流活動推向高潮，這首詩也得到了程輝和歐陽青同學(xué)的共同斟酌，現(xiàn)摘錄此詩與同學(xué)們分享：

曾經(jīng)對母親說
我渴望長大
擁有挺拔的身軀
才能龍行天下
才能無懼冬夏

稿件來源：馮珍    （EDP中心項(xiàng)目部）
圖片來源：簡小琴（EDP中心項(xiàng)目部）
稿件編輯：戴放    （EDP中心宣傳部）

如有任何問題，請來電向馮珍老師進(jìn)行咨詢，電話號碼0791-8617760，或者發(fā)送電子郵件到  jxemba@163.com，請?jiān)谥黝}中注明“轉(zhuǎn)馮珍老師”。